广州海珠区专业房产律师海珠区房产商铺合同违约纠纷高胜率律师

招志南律师电话159-187-94024（微信同号），13年律师经验，口碑好，费用合理。

房产买卖违约罚则的误区
1. 赔钱就能解约
这个通常发生在卖家反悔不想卖房的情况。卖家往往认为赔偿定金或者合同总价20%的违约金就可以解除合同。
但是，如果买家坚持要求履行合同，也有能力履行合同的，卖家不能单方解约，仍然要继续过户、交房。
反过来说，通常卖家却不能强迫买家买房，除非已经走完大部分流程，不适宜解除合同。
区别在于卖家在合同下拿到的是钱，钱并没有分别。而买家拿到的是房子，房子与个人喜好关系较大，能够赔偿解决，不宜强制。
2. 一违约就能解约
解除合同是一个比较严重的惩罚，通常只有比较严重的违约才会导致合同解除的后果。
如果只是付款迟延2-3天，或者过户迟延3-5天，可以要求对方支付违约金，而不是解除合同。当然，合同另外约定的除外。
一方只有轻微违约，而另一方强行解除合同的，另一方反而会变成自己违约。
3. 一切以合同约定为准
大部分情况下，违约的处理以合同约定为准。但也有例外：
1） 违约赔偿需要比照实际损失，过高或者过低，都可以申请法院调整；
2） 如果购房款分期支付的，迟延付款的比例超过合同总价的20%才能触发解除条件。
三、定金与违约金的适用规则
合同里可能分别有定金和违约金的规定，二者的适用规则如下：
1、合同规定了定金的，可以赔偿一倍定金；
2、合同规定了违约金的，可以要求赔偿违约金；
3、既有定金又有违约金的，可以自由选择二者之一，通常就是哪个高选哪个；
4、定金或违约金与实际损失相比，过高或过低的，可以根据实际损失情况进行调整。

房产纠纷打官司的程序主要有以下几步：
1、被告。房产纠纷打官司首先要确认被告，被告是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的注册资料。如果是个人可以到户籍派出所打印户籍证明。
2、民事诉讼状。确认被告之后，原告就要书写民事诉讼状，诉状中要明确的包含当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由，如果不知道怎么写也可以找专业的房产律师进行代写。
3、提交诉状和证据。诉状写好之后，就可以向法院提交诉讼状和证据进行诉讼了，法院受理之后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，当事人需要在七天之内交纳诉讼费。
4、举证。民事案件通常是谁上诉谁举证，法院会制定举证期限，当事人必须要在期限之内提交全部证据，逾期的证据不予质证。
5、开庭。法院会具体的安排开庭日期，并且会提前通知到原告和被告具体的开庭日期，原告需要在开庭之日到场，否则会按照撤诉处理。
6、审理。法院在核实双方当事人及其委托代理人身份之后，会告知当事人诉讼权利及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述 后意见、法庭调解和宣判的程序。

广东佰仕杰律师事务所房产律师团队专业提供商品房、经济适用房、二手房、房改房买卖纠纷、其他房产纠纷（包括商铺、写字楼、公寓、别墅等不动产）、房产租赁纠纷以及与此相关的婚姻、继承纠纷、同居房产纠纷、借名购房纠纷、共有房产纠纷、建筑工程纠纷、乃至房屋律师见证服务，提供房屋的房产查询，商品房买卖律师陪购、二手房律师陪同，为房产租赁销售公司房地产开发建筑企业物业管理公司等公司企业提供常年法律顾问服务或建立法律纠纷预防与解决长期合作关系。维护交易安全，解决房产法律纠纷风险。

广东佰仕杰律师事务所律师团队温馨提示：因为社会上打着律师旗号的骗子很多，如果正式聘请律师时，千万谨记请务必要到正规律师事务所去办理委托手续，注意切勿在外私下委托（如在茶楼、饭馆、公园或所谓的咨询室等），以免上当受骗。

因咨询案件的当事人较多，为了避免您等待咨询的时间,来访前请提前电话预约.　

招志南律师电话159-187-94024（微信同号）

广东佰仕杰律师事务所总部联系地址：广州市天河区珠江新城金穗路62号侨鑫国际金融中心15楼，地铁三号线、五号线珠江新城站A1出口200米