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房产法律知识：
针对房屋买卖中“连环违约”，如何判定违约方（下家）的可预见性？实践中应考量以下因素：

1、预见的主体必须是违约方

《民法典》第584条中关于“可预见性原则”的预见的主体，明确表述为“违约方仅对在签订合同时预见…”。因此，预见的主体只能是违约方，而不是受害方或其他合同以外的当事人。

2、可预见的时间节点

《民法典》第584条中关于“可预见性原则”的预见时间，表述为“订立合同时”，该时间节点是法定时间节点，意味着可预见性的损失一定是在签订合同时，而不是合同签订后任意时间。《民法典》合同编之所以做出这样的规定，是因为订立合同时，当事人正在磋商确定交易条件，这直接受当事人所掌握的信息的影响，而违约方掌握的信息是确定其预见范围的基础。订立合同后违约方获取的信息会扩展其预见的范围，但新获取的信息与交易条件的确定无关，若让违约方的责任随订立合同后获取的信息量的增加而扩张，会严重破坏当事人间的利益平衡。为了避免交易双方这种平衡的破坏，《民法典》合同编沿用了原《合同法》第113条的规定，即可预见性的时间节点必须是合同签订时。

针对房屋买卖中的“连环交易”，作为交易环节的中间一方当事人，如果需要规避来自下家的交易风险，则必须在签订合同时明确告知已购房屋的情况以及可能因下家违约而导致其损失的情况；若尚未购置房屋，即便已告知下家将来需要购置房屋，也不符合可预见性规则，在产生连环违约时当事人向其上家支付违约金无法要求下家承担。

3、可预见损失的范围

根据《民法典》第584条的规定，“可预见规则”中的可预见损失包含两种情形：一是违约方签订合同时预见到的损失，二是为违约方签订合同时应当预见的损失。而如何判断违约方预见或应当预见的损失，司法实务中作为受害方一般需要对此进行举证证明，比如在签订合同时受害方已经书面向违约方披露因违约可能造成的损失等。 高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第11条规定了可预见的举证责任，即“……对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”

针对房屋买卖中“连环违约”，下家因违约给当事人造成的损失，若是由于市场涨跌因素，比如合同签订后房价暴涨，由于下家的违约行为导致当事人未能成功换房，那么，对于失去换房机会的当事人来说，是否有权要求违约方承担房价暴涨所带来的差额损失？很显然，房价的暴涨是市场风险等因素造成的、双方当事人均无法预见的，这类损失一般难以要求违约方予以赔偿；若是由于下家的违约行为导致当事人向其上家支付高额的违约金，该笔违约金的损失是否属于下家的可预见范围？需要综合判断在签订合同时，当事人是否明确告知其下家，在合同签订前已购房屋的情况以及可能因下家违约而导致其可能承担损失的情况。

当然，在违约方是否预见到或者是否应当预见到违约行为给受害方造成的损失，在司法实务中还有其他诸多因素的影响，比如违约方的预见能力，法官的自由裁量权等等，均会影响此类案件的走向。
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